Сопровождение сделок с недвижимостью

Каждый из нас хотя бы один раз в жизни сталкивается с необходимостью осуществить какую-либо сделку с недвижимостью. 

Несмотря на общие принципы проведения сделок, каждая из них имеет свои нюансы и поэтому является достаточно сложной. Именно незнание нюансов и юридических последствий при самостоятельном проведении сделки на практике часто приводит к различным неприятным "сюрпризам", возникающим после оформления сделки.

Предусмотреть риски, разработать и оценить надежность правовой схемы проведения сделки поможет опытный юрист в области сопровождения сделок с недвижимостью.

Для успешного проведения сделок с недвижимостью необходимо:

- провести юридическую проверку документов;

- подать запрос на получение сведений из ЕГРП (Единого государственного реестра прав);

- получить сведения из ЕГРП;

- составить договор на аванс или задаток;

- составить договор на отчуждение недвижимости;

- осуществить юридическое сопровождение государственной регистрации договора купли-продажи;

- завершить сделку, путем передачи передаточного акта, акта приема-передачи квартиры, расписок, передачи недвижимости.

На всех вышеуказанных этапах сопровождения сделок с недвижимостью Вам понадобиться опытный юрист, имеющий опыт в сопровождении сделок с недвижимостью.

Если Вы желаете купить квартиру в новостройке, то рекомендую проверить следующие документы:

- имеется ли разрешение на строительство;

- документы на земельный участок (право собственности, аренда, тип назначения земель и т.д.);

- инвестиционные контракты, а в случае переуступки прав и обязанностей - документы к нему;

- как исполняются обязательства по инвестиционному контракту;

- имеет ли право (правоспособность) группа юридических лиц участвовать в инвестиционном контракте, на каких правах и с возникновением каких обязанностей;

- осуществить проверку лиц, имеющих право подписывать документы (и на каком правовом основании);

- провести правовой анализ представленного договора на предмет его логического структурированного мышления (иногда в договорах указаны тексты и пункты договора, противоречащие друг другу), провести правовой анализ договора.

Процедура оформления права собственности в новостройке следующая:

1. Сначала необходимо, чтобы застройщик поставил многоквартирный дом на кадастровый учет со всеми помещениями, с правильным почтовым адресом. В постановлении о присвоении почтового адреса почтовый адрес будет прописан. Постановление можно будет взять у застройщика после его выпуска.
2. После того, как застройщик поставит на кадастровый учет дом с помещениями необходимо заказать кадастровый паспорт на квартиру (кладовую, машиноместо). Можно будет кадастровый паспорт не заказывать, если почтовый адрес будет указан сразу правильный, а не строительный в ГКН. Но тем, у кого ипотека, все равно необходимо будет заказывать кадастровый паспорт на квартиру.
Примечание. Необходимо заранее найти свою квартиру на сайте Росреестра, уточнить кадастровый номер квартиры. Записать кадастровый номер квартиры. Кадастровый номер квартиры понадобиться при подаче документов на оформление права собственности. Необходимо также проверить в кадастре почтовый адрес квартиры.
В случае, если адрес квартиры не правильный указан, то обязательно необходимо поменять адрес через МФЦ. При изменении адреса необходимо с собою иметь копию постановления о присвоении почтового адреса, оригинал паспорта гражданина РФ и знать кадастровый номер своей квартиры.
3. Далее необходимо получить кадастровый паспорт на квартиру.
Если квартира приобреталась с привлечением заемных средств, то необходимо:
- обращаетесь в оценочную компанию для получения оценки квартиры;
- получаете из банка Закладную;
- подать документы в ФРС (МФЦ).

Если Вы хотите осуществить перепланировку. При осуществлении перепланировки, если квартира находится в залоге (ипотеке), то Вам необходимо в первую очередь согласовать с банком данный вопрос.

Памятка, как зарегистрироваться по месту жительства и какой пакет документов необходимо представить, куда его необходимо представить, в случае, если Вы купили квартиру в новостройке.

Обычно, пакет документов необходимо представить в УК.
Порядок регистрации (прописки по месту жительства) следующий. 

Для собственника:
1. Оригинал паспорта.
2. Копия паспорта. Необходимо скопировать страницы с фотографией и обязательно все страницы где Вы ранее были прописаны (постоянная регистрация по месту Вашего жительства).
3. Копия свидетельства о праве собственности.
4. Листок убытия представить в оригинале.

Для иных лиц:
1. Все вышеперечисленные документы в таком же формате, как для собственника.
2. Заявление от собственника. Данное заявление необходимо заполнить на месте.
3. Копия паспорта собственника. Необходимо скопировать страницы с фотографией и обязательно все страницы где Вы ранее были прописаны (постоянная регистрация по месту Вашего жительства).

Для детей:
1. Форма № 8 с предыдущего места прописки (дети до 14 лет)
2. Заявление от матери и отца о прописке ребенка.
3. Копия свидетельства о рождении ребенка.
4. Копия паспортов родителей. Необходимо скопировать страницы с фотографией и обязательно все страницы где Вы ранее были прописаны (постоянная регистрация по месту Вашего жительства).
5. Копия свидетельства о праве собственности.

ВАЖНО.
1. Если вы желаете зарегистрировать несовершеннолетнего ребенка, то обязательно необходимо личное присутствие обоих родителей.
2. Если родители ребенка находятся в разводе, то необходимо предоставить свидетельство о разводе оригинал и копию.
3. Нет необходимости предоставлять листок убытия с предыдущего места прописки, т.к. выписать Вас с предыдущего места жительства могут автоматически по запросу. Вам в данном случае необходимо только иметь конверт с марками.
4. Если собственник желает временно зарегистрировать к себе гражданина РФ, т.е. предоставить временную регистрацию, то для временной регистрации необходимо предоставить те же  документы, что и для постоянно регистрации (постоянно прописки).
5. Не важно, как Вы желаете зарегистрироваться по месту жительства, постоянно или временно, личное присутствие гражданина обязательно.

Из-за отсутствия юридического опыта, незнания некоторых юридических тонкостей, требований действующего и часто меняющегося законодательства, могут возникнуть спорные ситуации в отношении объекта недвижимости.

Избежать возникновения правовых рисков помогут услуги юриста, сопровождающего сделку с недвижимостью. Консультации и опыт специалистов помогут Вам и при купле - продаже жилого и нежилого помещения, наследовании, в случае раздела имущества, по сделкам с земельными участками, а также и по многим иным сделкам. Поэтому, прежде чем подписывать тот или иной документ, Вы должны быть точно уверены, что правовые риски у Вас отсутствуют, и Вы владеете необходимыми нормами права в области владения, пользования, распоряжения недвижимостью, имеете практический опыт и знания действующего законодательства в области совершения сделок с недвижимостью. Если возникли хотя бы хоть не большие сомнения, то обращайтесь в Юридическое наше бюро.