Покупка квартиры для многих — одно из самых радостных и долгожданных событий. Особенно трепетно ожидают свое строящееся жилье молодые семьи, разъезжающиеся с родителями, а также купившие жилье в ипотеку и с учетом материнского капитала.
Для некоторых квартира в новостройке — единственный доступный вариант обзавестись своим жильем или улучшить жилищные условия.
Однако, покупка квартиры в строящемся доме является одним из самых рискованных действий на рынке жилья.
Я, как практикующий судебный юрист, имею большой судебный опыт в решении вопросов, возникающих у дольщиков новостроек.
Ситуации вроде бы похожи в общем, но, как показывает практика, у каждого дольщика свои нюансы.
Ситуация №1. Самая неприятная история, в которой может оказаться дольщик — это статус дольщика объекта незавершенного строительства, попросту «недостроя».
Подводных камней в данном случае может возникнуть очень много — от сложности с внесением в реестр обманутых дольщиков и оформления права собственности, до отсутствия ответчика для получения компенсации за моральный ущерб и денежной неустойки. В этом случае для начала необходимо тщательно искать и проверять в различных государственных органах историю застройщика и всех связанных с ним организаций, в том числе подрядчиков застройщика. Не отчаивайтесь, способы оказать Вам правовую помощь существуют, но если Вы не обладаете необходимым опытом в области юриспруденции, лучше довериться профессионалам.
Ситуация №2. Дом (или иной объект жилищного строительства) построен и даже введен в эксплуатацию. Однако нарушены сроки передачи квартиры или иного нежилого помещения, например, кладовой.
В данном случае Законодательство предусматривает выплату неустойки. Грамотный юрист поможет не только рассчитать обоснованную сумму неустойки, но и оказать содействие в получении компенсации морального вреда. Признание судом размера неустойки тоже может зависить и от количества, качества подготовленных документов, от правильно выбранной правовой позиции, правовой схемы, применения норм материального права. Если документы подготовлены не очень качественно, упущены некоторые детали, то существует риск получить менее 50% от заявленной суммы неустойки или не получить ее вообще. Главное, чтобы Вы не подписали и не напавляли застройщику ненужных документов, не наговорили не нужных слов в суде. В этом случае, лольщик может вообще остаться без неустойки. Бывает на практике, что суд принимает неправомерное решение и очень сильно снижает неустойку, но тогда необходимо обязательно обжаловать решение суда в апелляции, в кассации.
Ситуация №3. Наличие у дольщика претензий по качеству и/или состоянию передаваемой по акту приема-передачи квартиры. Этот вопрос становится камнем преткновения для многих дольщиков, которые не знают или не уверены в своих правах и неосмотрительно подписывают акт приема-передачи квартиры, а при этом имеют претензии по качеству передаваемого Вам жилого или нежилого помещения. Впоследствии многие работы по исправлению недостатков приходится жителю выполнять самостоятельно и за свой счет.
В качестве небольшого подспорья предлагаю Вам прочитать некоторые разъяснения, которые могут Вам пригодиться:
Юридическое лицо — участник долевого строительства, выдвигающее претензии и требования различного характера, обращается за рассмотрением спора в Арбитражный суд.
Граждане - участники долевого строительства, выдвигающие претензии и требования, не являющиеся требованиями о передаче жилых помещений или денег (денежных средств), подают такие требования в суды общей юрисдикции.
Исковые заявления о взыскании денежных средств, неустоек, компенсации морального вреда, убытков, упущенной выгоды, которые вытекают из договоров участников долевого строительства и которые не содержат требования о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в суд:
- по месту нахождения Застройщика;
- по месту жительства или месту пребывания Истца;
- по месту заключения или месту исполнения договора (ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК* РФ и п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»).
Исковые заявления, содержащие требования о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются в соответствии со ст. 30 ГПК РФ по месту нахождения объекта долевого строительства.
*ГПК РФ – Гражданско-процессуальный кодекс РФ.
В случае, если в Арбитражном суде уже возбуждено дело о признании Застройщика банкротом, и в отношения данного Застройщика уже введена процедура наблюдения, то все требования участников долевого строительства (решения которых еще не заявлены в суд) подлежат заявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.
Иными словами, обманутый дольщик должен заявлять свои требования только в тот Арбитражный суд, который рассматривает дело о признании застройщика банкротом.
Можно ли взыскать неустойку с Застройщика за нарушение условий договора о долевом строительстве?
Да, можно. Неустойка взыскивается через суд, чаще всего - за нарушение сроков передачи Застройщиком квартиры, Кладовки, машиноместа Дольщику.
В процессе рассмотрения подобных исковых заявлений от Дольщиков, суды проверяют и устанавливают размер денежных средств, подлежащих уплате участнику долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
При этом суды устанавливают наличие, причины, продолжительность просрочки исполнения взятых обязательств со стороны Застройщика.
На практике суды часто уменьшают размер неустойки.
При решении вопроса об уменьшении неустойки, которая подлежит выплате Дольщику Застройщиком, суды учитывают, для каких целей был заключен договор со стороны Дольщика. Цели, как правило, у Дольщика таковы – для личных, семейных, домашних и иных нужд, но эти нужды не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности.
При этом суды, применяя ст. 333 Гражданского кодекса РФ, снижали сумму неустойки, применяли данную статью при заявлении со стороны представителей Застройщика (Ответчика по делу). Поэтому в заявлении Ответчика обязательно должны быть указаны основания для снижения неустойки, а суд в своем вынесенном решении обязан указать мотивы принятия решения о снижении неустойки. При решении судом вопроса о снижении неустойки суд может уменьшить размер неустойки, в случае если неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Например, цена договора 2 500 000 руб., а неустойка 5 000 000 руб., в этом случае суд снизит неустойку. На данной страничке есть калькулятор неустойки, вы можете им пользоваться и рассчитать неустойку, а если возникнут вопросы позвонить нам.
Чтобы не остаться без выплат или не получить решение суда с существенно заниженной суммой неустойки, лучше обратиться к опытному юристу.
Можно ли получить компенсацию морального вреда от Застройщика?Безусловно, можно и нужно. Чтобы суд признал и удовлетворил исковое требование о компенсации морального вреда, необходим установленный факт нарушения прав потребителя. Им может быть просрочка передачи квартиры (объекта долевого строительства), неисполнение обязательств по строительству объекта, строительство объекта ненадлежащего качества и так далее. Можно в суд заявить и сразу два требования, например, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
Размер возмещения компенсации морального вреда определяется судом с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, учитывает характер и степени нравственности физических и моральных страданий Истца (участника, дольщика), принимая во внимание его индивидуальные особенности. Суд также учитывает степень разумности и справедливости.
К вопросу о взыскании убытков.Участник долевого строительства имеет право взыскать в судебном порядке свои убытки с Застройщика, которые, например, образовались ввиду выплаты участником (дольщиком) Банку повышенных процентов за пользование кредитными денежными средствами. При этом участнику (Истцу) необходимо предоставить в суд график платежей и историю банковских операций по кредиту.
Также возможно предоставить в суд договор найма жилого помещения, если на период строительства Вы вынуждены были снимать квартиру. Это тоже будут считаться Вашими убытками.
Все вышеуказанные обстоятельства и представленные документы суд потом оценивает.
1) Если застройщик предлагает оплатить дополнительную сумму за «выросшую в метрах квартиру», т.е. у Вас появились дополнительные метры за которые необходимо оплатить денежные средства дольщиком застройщику, в т.ч. если в договоре указан пункт о том, что Вы обязаны оплатить застройщику допполнительные метры и только тогда застройщик передаст вам квартиру, кладовку, то такие требования выдвинутые застройщиком неправомерны.
Такой пункт договора можно оспорить в суде, признав его недействительным. Можно выдвинуть требования в суде о взыскании неустойки и одновременно признать такой пункт договора дду недействительным, как нарушающие права потребителя. Застройщик обязан передать квартиру дольщику, а по вопросу взыскания суммы доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства застройщик имеет право решать отдельно в судебном порядке, путем предъявления соответствующего иска.
2) Если фактическая площадь квартиры оказалась меньше и разницу застройщик отказался выплатить, то суд присудит помимо указанного размера переплаты дольщику еще и также штраф 50% от присужденной суммы судом, компенсацию морального вреда, судебные расходы, издержки.
До передачи квартир от застройщика к дольщику результаты обмеров БТИ уже известны застройщику. БТИ проводит обмеры и потом застройщик получает технический паспорт на дом, ставит дом на кадастровый учет. Но многие застройщики самостоятельно квартиры на кадастровый учет не ставят. Для этого дольщику потом самостоятельно необходимо поставить квартиру на кадастровый учет заказав кадастровый паспорт на квартиру. Но можно и не заказывать, узнав на сайте Росреестра условный номер квартиры.
Дольщик (участник долевого строительства) имеет право самостоятельно получить кадастровый паспорт на квартиру, обратившись в БТИ, таким образом он точно будет знать сколько у него фактически метров.
У меня, как у практикующего судебного юриста, имеется достаточно большой опыт оказания юридической помощи дольщикам как в досудебном урегулировании споров, в претензионном порядке, так и в судебном порядке, путем подачи соответствующего искового заявления в суд, представления интересов в суде, получения решения суда и исполнительного листа, представление интересов (полное сопровождение) в рамках исполнительного производства или путем подачи соответствующего заявления в банк, казначейство. В случае предъявления исполнительного листа в банк или территориальное казначейство, то данные структуры проверяют поступившие документы в течение 3-5 рабочих дней и потом уже перечисляют денежные средства на Ваш лицевой счет. Но на моей практике, были случаи менее 1 суток перечислены были деньги с расчетного счета застройщика на текущий счет участника долевого строительства (дольщика).
НДФЛ с сумм неустойки и штрафа, взысканных судом за нарушение прав потребителей
Президиум ВС РФ утвердил Обзор практики о применении судами гл. 23 НК РФ (НДФЛ).
В п. 7 Обзора Президиум ВС разъяснил, что неустойка и штраф, взыскиваемые судами по делам о защите прав потребителя, облагаются НДФЛ.
Не облагается НДФЛ по-прежнему только суммы компенсации морального вреда.
Мотивировал Президиум ВС следующее:
"Предусмотренные законодательством о защите прав потребителей санкции носят исключительно штрафной характер. Их взыскание не преследует цель компенсации потерь (реального ущерба) потребителя.
Поскольку выплата таких санкций приводит к образованию имущественной выгоды у потребителя, они включаются в доход гражданина на основании положений статей 41, 209 НК РФ вне зависимости от того, что получение данных сумм обусловлено нарушением прав физического лица."
Норма права ч. 6 ст. 8 ФЗ № 214 является правовым основанием для застройщика подписать по истечении двух месяцев в одностороннем порядке акт передачи объекта долевого строительства, но при этом застройщик обязан соблюсти требования, указанные данной статьей.
Указанные меры могут применяться в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения, а они считаются доставленными, если оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Поэтому, в любом случае, принимаете Вы объект долевого строительства или нет, обеспечите получения почтовой корреспонденции по адресу, указанный Вами в договоре дду.
Более того, застройщик обязан также своевременно исполнить и свою обязанность перед дольщиком – направить сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче (ч. 4 ст. 8 ФЗ № 214).
Если имеются строительные недостатки, которые препятствуют приемке квартиры (не соответствие объекта долевого участия обязательным требованиям, указанные в СанПин, СНиП, ГОСТ, по условиям договор дду и его приложениям к нему), то дольщик имеет право потребовать от застройщика составление акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства (ч.1 ст. 7 ФЗ № 214) и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренные ч. 2 ст. 7 214 ФЗ:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Поэтому, дольщик имеет право не подписывать акт приема-передачи квартиры, если у него есть требования к объекту долевого строительства (квартира, кладовка) и застройщик обязался устранить недостатки в разумный и определенный сторонами срок (документально необходимо зафиксировать обязательно).
Методика расчета приведена ниже:
где:
С 1 января 2016 г. само значение ставки рефинансирования приравнено к ключевой ставке, а это означает, что расчет неустойки необходимо считать с 01.01.2016 г. из значения 11%, а не 8,25.
Обращаю внимание на тот факт, что кроме неустойки в суде можно еще взыскать и компенсацию морального вреда, убытки (если квартиру вынуждены снимать по договору найма), Ваши расходы на услуги юриста, расходы на услуги адвоката, почтовые расходы, расходы нотариальные за составление доверенности, т.е. взыскать ваши и издержки, и произведенные расходы. И Самое главное! Если застройщик в добровольном порядке отказался Вам выплатить неустойку, то суд Вам обязательно присудит штраф 50% от суммы, присужденной судом в Вашу пользу за неудовлетворение требования потребителя. Это очень хорошее денежное подспорье!
Желаю всем только сопутствующей удачи в таком нелегком вопросе!!!
С уважением, Босова Жанна Владимировна, практикующий судебный юрист
| Авторское право ООО "Юридическое бюро "Босова и Партнеры", 2014 г. Воспроизведение, копирование, передача любого текста данного интернет сайта без получения предварительного письменного согласия его правообладателя запрещены и преследуется по закону! Сайт не является публичной офертой. |
|
|